Novo Financiamento Imobiliário - Taxa de Juros + IPCA
Esse mês a Caixa Econômica Federal lançou uma proposta com o novo financiamento imobiliário + IPCA.
Uma forma de financiar seu imóvel, utilizando um improvável indexador, que pode resultar em um novo movimento a ser seguido pelos outros bancos privados e públicos também.
Desde já é bom deixar claro que em um primeiro momento, os financiamentos tradicionais, que estamos acostumados a ver, continuarão presentes no mercado.
Esta nova proposta será uma opção para aqueles que se sentirem confortáveis com o indexador do IPCA em seu financiamento, que falaremos melhor à frente.
No financiamento imobiliário convencional o banco utiliza uma taxa de juros fixa maior e o indexador utilizado era a taxa TR (Taxa Referencial), para se fazer a atualização dos valores.
A Taxa referencial foi criada no governo de Fernando Collor para servir como referência e controlar a inflação.
Vamos entender as diferenças mais a fundo.
Modo de Financiamento Tradicional
Como teremos as duas opções vigentes (Antiga e a Nova), vale dizer que a proposta mais atrativa deverá ser avaliada para cada tipo de pessoa.
A proposta de financiamento nova da Caixa é cobrar uma taxa de juros fixa (bem menor que a convencional), porém indexar ao índice da inflação (IPCA).
No financiamento de imóvel tradicional o banco calcula a taxa de juros anual, prazo e valor financiado.
Isto não mudará.
Temos 3 variáveis principais no financiamento:
1. Valor Financiado
2. Prazo de financiamento
3. Taxa de Juros
Sabemos que os bancos financiam atualmente até 80% do valor do imóvel.
Ou seja, é obrigatório que você disponha no mínimo 20% deste valor para que o banco possa fazer o financiamento para você.
Exemplo:
Valor do imóvel: R$ 200 mil reais
Valor de Entrada: R$ 40 mil reais (20%)
Valor do Financiamento: 160 mil reais (80%)
Prazo: 120 meses ou 10 anos
Taxa de juros total (CET) 8.5% ao ano + TR
Neste exemplo o cliente vai comprar um imóvel de 200 mil, dá uma entrada de 20% e financia o restante com a taxa oferecida pelo banco de 8,5% ao ano de juros + TR.
A TR é a taxa referencial que falamos no início e ultimamente não tem influenciado nos valores dos financiamentos, pois ela se manteve zerada nos últimos anos.
Então, considerando que o valor de juros total seja 8,5%, este é os juros que incidirá sobre o prazo e o valor financiado para resultar no valor das parcelas.
Lembrando que em qualquer financiamento, quanto menor o prazo menor os juros. O valor de juros inserido foi de 8,5% ao ano e a taxa referencial é igual a 0 e não modifica o valor.
Novo Financiamento com IPCA
Neste novo modelo apresentado pela Caixa, são oferecidas duas taxas diferentes: Uma para os clientes do setor público e outra para os clientes do setor privado.
*Segundo fontes os valores das taxas mudarão conforme 2 percentuais do valor financiado e relacionamento com a caixa. Vale ressaltar que ná prática quem financiar menos tem maiores chances de conseguir taxas reduzidas.
Neste caso as taxas apresentadas ficam a partir de:
- 2,95% de taxa juros ao ano para o setor público + IPCA
- 3,25 de taxa de juros ao ano para o setor privado + IPCA
Mas o que isto significa na prática?
Vamos supor que você conseguiu uma taxa no banco de 3,5% de juros ao ano + IPCA e manteve o mesmo financiamento e prazo do primeiro exemplo.
Valor do imóvel: R$ 200 mil
Valor de Entrada: R$ 40 mil
Valor Financiado: 160 mil
Prazo: 120 meses ou anos Taxa de Juros: 3,5% + IPCA
Considerando o montante do mês de julho (3,22% ao ano), teríamos os seguintes valores nas parcelas.
Taxa de juros considerada: 3,5% + 3,22 = 6,72
Em comparação com o exemplo que fizemos acima de 8,5%, temos uma redução na parcela inicial de R$ 39,91.
Neste caso foi benéfico a escolha.
Agora vamos imaginar que no mesmo molde tenhamos uma taxa de inflação de 6% ao ano.
Então teríamos 3,5% + 6% = 9% a.a
Nas mesmas condições que fizemos os exemplos anteriores, teríamos uma parcela inicial no valor de R$ 2.486,50. Ou seja, R$ 60,73 reais mais caros desde a primeira parcela no financiamento.
O que devo considerar?
É importante entender que o Brasil está em uma situação controlada de inflação nos dias de hoje e que pode sim ser uma boa opção, principalmente se você considera fazer a quitação do seu financiamento em um curto prazo.
Porém o mercado é volátil e, se nesse período Brasil passar por dificuldades e a inflação aumentar muito, irá influenciar diretamente no valor da sua dívida.
Pense com calma e não tome atitudes precipitadas.
Afinal, temos ainda o modelo antigo para aqueles que preferem ver como o mercado vai reagir e resultados nas práticas destas novas regras do financiamento imobiliário com o IPCA.
Afinal, é uma boa ou má notícia?
Analisando todos os pontos acima descritos, temos a avaliação que esse novo financiamento é muito positivo pelo mercado, por alguns aspectos:
1 - Empregados da iniciativa privada tem seus salários que também sofre reajuste pela inflação, ou seja, caso o mercado se aqueça e a inflação suba bastante, o salário também subirá.
2 - Existe a possibilidade de investir em fundos indexados pelo IPCA, ou seja, se subir a inflação os seus rendimentos estarão atrelados a ela.
3 - A taxa média de juros hoje é de 8,5%, ou seja, considerando a inflação atual e que você consiga uma taxa privilegiada de 3,5% com mais 3,22% (inflação dos últimos 12 meses) estaríamos falando de uma redução de 1,78%. Esta diferença pode ser investida para que você se programe e consiga efetuar o pagamento do seu imóvel mais rápido, abatendo parcelas pelo prazo.
4 - Os bancos privados devem seguir a mesma onda e lançar esta modalidade também, ou seja, teremos concorrência de mercado nas taxas e isto é excelente para o consumidor final.
